Niedrigzins: Baufinanzierungen setzen realistische Berechnungen voraus

Kalkulation Baufinanzierung-


Günstiges Baugeld dank niedriger Bauzinsen. Die Verlockungen sind groß, die Gunst der Stunde zu ergreifen und das erträumte Eigenheim zu verwirklichen. Billige Baukredite verlocken jedoch zu höheren Ausgaben, die über die vermeintlichen Vorteile hinaus zu einem Risiko werden könnten. Trotz Niedrigzinsphase zu Immobilienfinanzierungen gilt es realistische Kalkulationen durchzuführen.

Voraussetzungen für Baufinanzierung stehen günstig, aber…

Baufinanzierungsberechnung
Baufinanzierung realistisch berechnen
Bild: Thorben Wengert / pixelio.de

Trotz der derzeitigen Niedrigst-Zinsen für Immobilienfinanzierungen dürfe der Verbraucher nicht zu „euphorisch“ reagieren und dennoch mit sehr gespitztem Bleistift kalkulieren. Eine gute Planung schütze vor Risiken, so die Deutsche Bank zu den „kleinen Grundregeln“ für die Anschaffung von Immobilien über eine Finanzierung.

Historisch niedrige Bauzinsen würden zwar den Traum vom Eigenheim viel realistischer erscheinen lassen als noch vor wenigen Jahren, aber dies könne den Immobilien-Interessenten zu höheren Ausgaben verführen. Eine solide Finanzplanung ist und bleibt unerlässlich, damit der Traum bereits auf halber Strecke nicht mit einem „Schiffbruch“ endet.

Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung der Deutschen Bank, sieht in den derzeitigen effektiven Zinsen von weniger als 3% für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Laufzeit ein historisches Tief, die das Baugeld für Immobilienerwerber noch nie so preiswert machten wie heute. „Gute Voraussetzungen, um den Traum von der eigenen Immobilie jetzt zu verwirklichen“, so Grunwald.

In zahlreichen Regionen Deutschlands sind die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser nach wie vor günstig, obwohl die Hauspreise langsam anziehen.

„Dank niedriger Zinsen und gestiegener Einkommen kann sich ein Immobilienkäufer heute im Regelfall ein fast doppelt so teures Objekt wie vor zehn Jahren leisten“, erklärt Eva Grunwald. Für viele wäre jetzt eine höherwertige Ausstattung oder ein zusätzliches Zimmer realisierbar. Dennoch sollten die positiven Entwicklungen nicht darüber hinweg täuschen, dass dennoch Risiken bestehen, so Grunwald.

Nach wie vor sinkt die durchschnittliche Eigenkapitalquote, also die Summe die der Bauherr zur Gesamtfinanzierung aus vorhandenen Mitteln beisteuert, weiterhin. An zahlreichen Standorten liegt der Anteil des Eigenkapitals bereits deutlich unter 20 Prozent, erklärt Grunwald, Leiterin Baufinanzierung der Deutschen Bank. Daraus folgert, dass die Kosten mit vier Fünftel aus einem Darlehen gedeckt werden müssten.

Trotz billigem Baugeld realistisch kalkulieren
Das Kreditvolumen wird durch den Einsatz eines niedrigen Eigenkapitals angehoben und die monatlichen Belastungen steigen. Tendenziell würde dies für die Zukunft höhere Risiken bedeuten, so Grundwald. Die künftigen Belastungen müssen solide durchkalkuliert werden.

Um ein böses Erwachen am Ende zu vermeiden, sollten die zukünftigen Hausbesitzer besonders zwei Dinge beachten:

  • 1. Wie viel Eigenkapital habe ich zur Verfügung? Hierzu zählen zum Beispiel Konto- und Sparguthaben, Guthaben aus Bausparverträgen und demnächst fällige Lebensversicherungen
  • 2. Welchen Betrag kann ich monatlich tilgen? Die Rate ergibt sich aus der derzeitigen Kaltmiete und einem zusätzlich möglichen Sparbetrag.

Der Baufinanzierungsberater ermittelt anhand von Eigenkapital und monatlicher Sparrate den möglichen Finanzierungsspielraum.

Zu beachten gilt: Mit einer Baufinanzierung handelt es sich um eine langfristige Verpflichtung. Innerhalb von 15 oder 20 Jahren können sich die Einkommensverhältnisse verändern, z.B. würde im Rahmen der Familienplanung ein Kind bereits zu höheren Ausgaben führen. Diese Eventualitäten gilt es bei der Berechnung der Baufinanzierung zu berücksichtigen.

Grundwald weist darauf hin, dass nach Ablauf der Sollzinsbindung das Risiko inzwischen gestiegener Zinsen hinzu kommt. Aus diesem Grund sollte die Überlegung angestellt werden, ob es in der derzeitigen Niedrigzins-Phase sinnvoll wäre, eine möglichst lange Zinsbindung anzustreben und gleichzeitig die Zinskosteneinsparungen für eine höhere Tilgung auszunutzen.

2,0 Prozent Anfangstilgung, besser 3,0 Prozent, sind sogar bei einer zehnjährigen Zinsbindung empfehlenswert, erklärt Grunwald. Ein Baufinanzierungsdarlehen über 100.000,- Euro und einer Laufzeit von 10 Jahren ließe sich in 23 Jahren zurückführen anstatt in 46 Jahren bei einer Tilgung mit 1,0 Prozent. Eine Baufinanzierung anhand zu niedriger Tilgungszinsen könnte sich am Ende als eine Falle entpuppen.

Laufende Lebensrisiken beachten
Neben den Risiken zur primären Finanzierung des Eigenheims, sollten Hauskäufer und Bauherren die Risiken zu den dauerhaften Erwerbseinnahmen nicht außer Acht lassen. Eine langwierige Immobilienfinanzierung setzt meist stabile Einkommensverhältnisse voraus. Sollte innerhalb der Familie zum Tod des erwerbstätigen Partners kommen oder aufgrund von Krankheit die Berufsfähigkeit verlieren, könnten die monatlichen Raten womöglich aus eigener Kraft nicht mehr gestemmt werden. Eva Grunwald betont: „Zu einer soliden Finanzplanung gehören deshalb eine Risiko-Lebensversicherung und ein Berufsunfähigkeitsschutz“.

Realistische Beispielrechnung für Eigenheim Finanzierung

Eigenkapital Baufinanzierung

Ermittlung des Finanzierungsspielraums

monatlich jährlich
Kaltmiete 800,- Euro
plus Sparrate 200,- Euro
ergibt die mögliche
Baufinanzierung
1.000,- Euro 12.000,- Euro
Darlehenssumme
z.B. 6,5% Zinsen und 1,5% Tilgung
150.000,- Euro
Persönlicher Finanzierungsspielraum: 250.000,- Euro

Quelle: Deutsche Bank

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