Niedrige Bauzinsen – Wie hoch sollte noch das Eigenkapital sein?

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Haben die niedrigen Bauzinsen den Bedarf für Eigenkapital mit nach unten gezogen? Wie hoch sollte angesichts der günstigen Immobilienfinanzierung das mitgebrachte Kapital noch sein? Für Eigennutzer einer Wohnimmobilie gilt nach wie vor: Eigenkapital nicht unter Minimum und so viel wie möglich.

Eigenkapital trotz niedriger Bauzinsen sehr wichtig

Hausrat
Immo-Finanzierung so kurz wie möglich halten

Die Bauzinsen sind auf einem historischen Tiefstand, die Immobilienfinanzierung äußerst günstig. Zahlreiche potenzielle Häuslebauer fragen sich nun, wie es mit dem Eigenkapital aussieht. Reicht für das Stemmen der gewünschten Finanzierungssumme weniger aus, oder kann man auf ein Eigenkapital schon verzichten?

Die Frage ist im Prinzip schnell beantwortet. Ohne eine gewisse Basis aus Eigenkapital sollte keine Immobilienfinanzierung angegangen werden. Erstens zieht eine „Vollfinanzierung“ die Laufzeit entsprechend in die Länge und damit steigen auch die Risiken von unvorhergesehenen negativen Veränderungen in der Einkommenssituation, zweitens wird keine Bank die angepriesenen günstigen Bauzinsen auch für eine Finanzierung ohne mitgebrachtem Grundstock gelten lassen. Mit dem Fallen der Eigenkapitalhöhe steigt das Risiko für die Banken und damit auch der Zinssatz.

Selbst nach dem steilen Fall der Bauzinsen gilt eine Faustregel nach wie vor: Die Höhe des Eigenkapitals sollte mindestens die zahlreichen anfallenden Nebenkosten abfangen können. Dazu zählen z.B. Gebühren für den Notar, Maklergebühren und Grunderwerbssteuern. Alleine für Grundbuch und Grunderwerbssteuer sowie Notar kann eine Kostennote von 5 Prozent angesetzt werden. Zusätzlich kommt die Maklerprovision hinzu, die jedoch individuell sehr unterschiedlich sein kann.

Über die notwendige, bzw. sinnvolle Höhe des Eigenkapitals über die Mindestanforderungen hinaus entscheidet u.a. die angestrebte Nutzung der zu erwerbenden Immobilie.

Möglichst viel Eigenkapital sollte der Käufer einbringen, der seine erworbene Immobilie, bzw. seinen Neubau selbst nutzen will. Jeder bereits im Vorfeld eingebrachte Euro macht sich in der Tilgungsphase bemerkbar. Das Eigenkapital senkt die notwendige Darlehenssumme und damit fallen auch die monatlichen Zinsbelastungen. Ein zusätzlicher positiver Effekt sind auch die aufgrund des mitgebrachten Eigenkapitals generell fallenden Zinssätze.

Möglichst wenig Eigenkapital mag für den Käufer gelten, wenn er die Immobilie vermieten möchte und dabei steuerliche Vorteile nutzen will. Die Steuervorteile können sogar den Betrag übersteigen, den die aufgrund des geringen Eigenkapitals gestiegenen Zinsen verursachen.

Baufinanzierung vor Renteneintritt aus der Welt schaffen

Ob niedrige oder hohe Bauzinsen, die Immobilie sollte möglichst vor dem Eintritt ins Rentenalter vollständig abbezahlt sein. Dahingehend sollte auch die Baufinanzierung ausgerichtet sein und damit wäre auch indirekt die Tilgungshöhe vorbestimmt. Mit den derzeit niedrigem Zinsniveau wird die Kreditlaufzeit entsprechend in die Länge gezogen, sollte aber möglichst nicht über den Zeitpunkt des Austritts aus dem Berufsleben hinausragen.

Niedrige Bauzinsen ziehen Immobilienrückzahlung in die Länge

Aufgrund der fixierten Kreditrate steigt die Laufzeit bei fallendem Zinsniveau an. Hört sich seltsam an, aber dies liegt an der Zusammensetzung von Tilgungs- und Zinsanteil einer Immobilienfinanzierung. Mit der monatlichen Rückzahlung wird die verbleibende Restschuld permanent verkleinert. Die monatliche Kreditrate bleibt aber konstant. Somit wächst der Tilgungsanteil Monat für Monat um die ersparten Zinsen an. Der Zinsanteil wird nun bei einem niedrigen Zinsniveau langsamer abgebaut. Damit steigt auch der Tilungsanteil entsprechend abgebremst an. Bei gleicher anfänglicher Tilgung ist der Immobilienkredit bei höherem Zinsniveau schneller abbezahlt als bei Niedrigstand.

Fazit: In der Regel nutzt der Käufer einer Wohnimmobilie, bzw. der Bauherr seine vier Wände selbst. Daher sollte auch in der Phase der niedrigen Bauzinsen ein möglichst hohes Eigenkapital mitgebracht werden. Damit fällt die aufgenommene Darlehenssumme entsprechend niedriger aus und die aufgrund niedriger Zinsen „verlängerte Finanzierungsdauer“ kann kompensiert werden. Je näher das Renteneintrittsalter liegt, desto höher sollten auch die Anteile der anfänglichen Tilgung sein.

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