Baufinanzierung: Größte Baukostenantreiber sind Baulandpreise

Baufinanzierung –


Sinkende Bauzinsen sind die eine Seite der Medaille. Auf der anderen Seite stehen die Preise für Bauland und diese schießen seit Jahren in die Höhe und sind auch die größten Baukostenantreiber.

Bauland

Preistreiber Nummer 1: In die Höhe schießende Baulandkosten

Vorteile für Anschlussfinanzierung – Nachteile für Abwartende

Seit Jahresbeginn 2019 bewegen sich die Zinsen für Baufinanzierungen wieder abwärts. Doch so schnell können die Bauzinsen gar nicht fallen, wie die Immobilienpreise in die Höhe schießen. Während die sehr niedrigen Zinsen für die in Kürze anstehenden Anschlussfinanzierungen (Forward-Darlehen) einen großen Vorteil bieten, rennt den bis heute unschlüssigen „Häuslebauern“ buchstäblich die Zeit davon. Zwar liegen die Zinsen für den ersten Part der Baufinanzierung auch im Keller und können über mehrere Jahre fixiert werden, doch wer noch länger wartet, steht schlicht den steil ansteigenden Immobilienpreisen gegenüber und dies fängt bereits mit dem Bauland an.

Grund und Boden trieben Baupreise am stärksten an

Der größte Faktor der ansteigenden Immobilienpreise ist der Preis für Grund und Boden, so das Ergebnis der von der Empira Gruppe durchgeführten Studie. Im Mittelpunkt stand dabei die Preisentwicklung in 71 deutschen Städten mit den höchsten Einwohnerzahlen in den Jahren 2000 bis 2017. Demnach sind in die Preise für Bauland in diesen untersuchten Regionen um rund 130 Prozent angestiegen und stehen damit auch an der Spitze der größten Preistreiber. Die ebenso weit in die Höhe geschossenen Kosten für den Bau und den anhängenden Nebenkosten kommen erst an zweiter Stelle der Preisantreiber.

Im Jahr 2000 lag der Preis pro Quadratmeter Bauland im Mittel bei 76 Euro. Ende 2017 mussten Käufer für den gleichen Boden bereits 175 Euro bezahlen. Ein satter anstieg um 99 Euro pro Quadratmeter Bauland. So richtig los gingen die Preisanstiege ab dem Jahr 2011.

Die Entwicklung der Baulandpreise vollzog sich jedoch sehr unterschiedlich. In der bereits seit Jahren „teuersten Stadt Deutschlands“ München kostete Bauland mit 1×1 Meter zuletzt mehr als 2.400 Euro. Das Schlusslicht bildet Chemnitz mit einem Preis von 70 Euro pro Quadratmeter. Andere Städte scheinen wiederum eine Art Nachholbedarf zu haben, denn während im Bundesdurchschnitt die Preise innerhalb des untersuchten Zeitraums um 130 Prozent anstiegen, schoss der Preis für Bauland in Düsseldorf um 450 Prozent nach oben. In anderen Städten gingen die Preise nach unten, so wie in Mönchengladbach mit -29,6 Prozent und Chemnitz mit -27,9 Prozent.

Höhere Einkommen & schneller ansteigende Baulandpreise

Je höher das Durchschnittseinkommen einer Region ausfiel, desto dynamischer entwickelten sich die Preise für Bauland. Empira fand heraus, dass die Unterschiede bei der Preisentwicklung zwischen den Regionen mit geringen bzw. mittleren Einkommen und hohen Einkommen immer größer wurden. Mit dem Ansteigen der Kaufkraft wurden die Baulandpreise überproportional angetrieben. Im Jahr 1997 lag der Unterschied zwischen den Regionen mit mittlerer bzw. kleiner Kaufkraft und denen mit großer Kaufkraft bei 233 Euro pro Quardratmeter. Nach 2011 setzte die ungleichmäßige Beschleunigung ein und resultierte bis Ende 2017 zu einem Unterschied von 585 Euro pro qm. Entscheiden war auch die Größe der Stadt. Eingeteilt in Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern und Städte mit weniger als 250.000 Einwohner lag deren Unterschied vor rund 20 Jahren bei 132 Euro pro qm. Aktuell sind es rund 489 Euro.

Gräben zwischen Süd, Nord, Ost, West wurden größer

Der virtuelle Blick auf die Landkarte gibt erheblich voneinander abweichende Entwicklungen Preis. Die Unterschiede zwischen den südlichen und gleichzeitig teuersten Regionen und den günstigsten Gebieten im Norden sowie in den neuen Bundesländern lagen im Jahr 1997 im Mittel bei 262 Euro pro qm. Ende 2017 lag dieser Vergleichswert bei 477 Euro. Im letzten untersuchten Jahr ging die Schere jedoch wieder etwas zurück. Empira schließt daraus einen „enormen Aufholeffekt“ in den östlichen Regionen.

Die Explosion der Baupreise wird voraussichtlich weitergehen

Empira sieht kein Ende der gegenwärtigen Entwicklung. Auf absehbarer Zeit sei keine „Abschwächung des Preisdrucks bei Bauland“ in Sicht. Dies gelte insbesondere in Ballungsgebieten.




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