Baufinanzierung: Die Risiken zu niedriger Tilgungszinsen

Immobilienfinanzierung Anfangstilgung-


Der Traum von den eigenen Vier Wänden wird nie ausgeträumt werden. Das historisch niedrige Niveau zum Bauzins erleichtert die Finanzierung der gekauften Immobilie spürbar. Verlockend sind die Möglichkeiten kleiner Ratenzahlungen trotz geringen Eigenkapitals. Genau an diesem Punkt der Baufinanzierung lauert eine Falle, die spätestens bei Ablauf der Zinsbindung zuschnappen könnte.

Niedrige Anfangstilgung kann für böses Erwachen sorgen

Baufinanzierung
Immobilienerwerb mit
realistischer Kalkulation
Bild: Benjamin Thorn / pixelio.de

Lag noch vor rund zehn Jahren der Zins für Hypothekendarlehen im Schnitt zwischen vier und sechs Prozent, so kann der Immobilienkäufer heute sein Eigenheim mit einem Zinssatz zwischen zwei und drei Prozent finanzieren. Das historische Zinstief ermöglicht heute vielen Interessenten, die noch vor einigen Jahren aufgrund der Kreditzinsen passen mussten, einen günstigen Weg, den Traum von eigenen vier Wänden zu erfüllen.

Der Immobilienkredit kann in kleinen Raten bequem abgezahlt werden. Doch Vorsicht ist besonders bei der vermeintlich attraktiv niedrigen Anfangstilgung geboten. Die Deutsche Bank warnt in ihrem Informationsdienst für Privatkunden eindringlich vor den meist unterschätzten Gefahren einer zu niedrigen Anfangstilgung. Sollte zum Vertrag gleichzeitig eine zu kurze Zinsbindung vereinbart worden und dann noch ein relativ geringes Eigenkapital eingebracht worden sein, kann die Immobilienfinanzierung für den Kreditnehmer einen äußerst kritischen Verlauf nehmen.

Zu aktuellen Konditionen nennt die Deutsche Bank ein Beispiel. Im September 2012 hätte ein Kreditnehmer für die Immobilienfinanzierung ein Darlehen in Höhe von 200.000,- Euro mit fünfjähriger Zinsbindung und einer monatlichen Rate á 500,- Euro aufnehmen können. Spätestens 2017 könnte diese Konstellation für den Immobilienkäufer zu einem großen Problem werden. Die Zinsbindung läuft aus und verfügt der Kreditnehmer über keine ausreichende finanzielle Mittel, könnten die folgenden Monatsraten die Möglichkeiten übersteigen.

Die Restschuld nach 5 Jahren Anfangstilgung würde bei rund 190.000,- Euro liegen, also etwa 95% zur ursprünglichen Kreditsumme. Würde die Kreditrate unverändert bleiben, läge die Gesamtlaufzeit bei ca. 55 Jahren. Würde nach Wegfall der Zinsbindung 2017 der Bauzins um lediglich 2 Prozent höher liegen, kletterte die Kreditrate auf einen Schlag von 500,- auf 800,- Euro.

Die Unterschiede zu Anfangstilgung und den Laufzeiten

Anfangstilgung 1% 2% 3%
Darlehensbetrag 100.000,- Euro
Sollzinssatz
gebunden
3%
Kreditrate
monatlich
333,- Euro 417,- Euro 500,- Euro
Restschuld

(nach 10 Jahren)

88.350,- Euro 76.709,- Euro 65.065,- Euro
Vollständige
Rückzahlung
des Kredits
46 Jahre
4 Monate
30 Jahre
7 Monate
23 Jahre
2 Monate

Quelle: Deutsche Bank

Anfangstilgung nicht zu niedrig wählen

Die Tilgungshöhe von 1% klingt aufgrund niedriger monatlicher Raten verlockend, birgt jedoch die Gefahr, dass der Weg bis zur letzten Teilzahlung extrem in die Länge gezogen wird. Die Deutsche Bank empfiehlt aus diesem Grund eine Anfangstilgung von zwei Prozent bei einer zehnjährigen Zinsbindung. Besser wären drei Prozent Tilgungszins zu Beginn, denn damit ließe sich ein 10-jähriges Darlehen über 200.000,- Euro nach 23 Jahren abschließen.

Besonders für Immobilienkäufer im Alter über 50 Jahren raten die Finanzierungsexperten der Deutschen Bank, hohe Tilgungen zu vereinbaren. Zwar hätte diese Altersgruppe in der Regel den Vorteil mehr Eigenkapital einbringen zu können und dadurch eine geringere Kreditsumme zu benötigen, aber spätestens zum Renteneintritt sollte die Finanzierung vollständig getilgt sein. Meist lässt sich dieses Ziel nur durch Tilgungssätze von min. vier Prozent erreichen oder über die Variante eines Volltilgerdarlehens.

Bei den jungen Kreditnehmern, mit entsprechend niedrigem Eigenkapitalanteil zum Immobilienerwerb und gleichzeitig hoher Kreditsumme, sieht die Deutsche Bank einen Weg bei langer Zinsbindung und einem anfänglichen Tilgungszins von 2% als ausreichend. Für klassische 10-jährige Kredite wär eine Anfangstilgung von 2,5% ratsamer. Sondertilgungsoptionen würden ebenfalls in Betracht kommen können.

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