Niedrigzinsen für Immobilienfinanzierung festschreiben
Forward-Darlehen werden ausschließlich Kreditnehmern zur Immobilienfinanzierung im Rahmen einer Anschlussfinanzierung gewährt. Unabhängig davon ob es sich um einen Neubau oder den Erwerb einer vorhandenen Immobilie handelt, ausschlaggebend ist die Absicherung des Darlehens über den Grundbucheintrag.
Forward-Darlehen berechnen lassen – Unverbindliches Angebot
Zinsniveau mit Forward-Darlehen auf Zeit fixieren
Ein Forward Darlehen bietet dem Kreditnehmer besonders bei Niedrigzins Zeiten die Sicherung von günstigen Konditionen auf eine bestimmte Zeit im Voraus. Anhebungen der Zinsen würden den festgelegten Zinssatz des Forward-Darlehens nicht beeinflussen.
Die gesicherte Anschlussfinanzierung eine Immobilie deckt sich im Zins jedoch nicht mit dem Zinssatz eines möglichen Immobilienkredits. Der Zinssatz für ein Forward-Darlehen hängt von verschiedenen Faktoren ab und bildet sich aus:
- dem aktuellen Zinssatz (Leitzinsvorgaben, Marktniveau)
- der Zeitspanne bis zur Inanspruchnahme des Darlehens
- dem Beleihungswertauslauf*
- ggfs. Zinsaufschläge
Mögliche Zinsaufschläge auf den gültigen Zinssatz
Zinsaufschläge zum Forward-Darlehen werden in Abhängigkeit der Vorlaufzeit vorgenommen. Je länger die Vorlaufzeit zur Anschlussfinanzierung vereinbart wurde, desto höher können die Zinsen von der Kreditbank angehoben werden (meist von plus 0,2 bis 0,4 Prozent).
Mit weiteren Zinsaufschlägen ist auch dann zu rechnen, wenn der Beleihungswertauslauf einen relativ hohen Wert erreicht. Die Banken gehen ein höheres Risiko ein und verteuern entsprechend die Konditionen.
Ein abgeschlossenes Forward-Darlehen ist verbindlich
Falls wider Erwartung das Zinsniveau der Finanzmärkte nicht ansteigen und Baudarlehen während der Vorlaufzeit dadurch nicht verteuert werden, kann der Kreditnehmer nicht einfach auf die Anschlussfinanzierung verzichten.
Kreditnehmer haben mit der Vereinbarung zum Forward-Darlehen gleichzeitig einer Abnahmeverpflichtung zugestimmt.
Überschaubare Zeitspannen zur Anschlussfinanzierung bevorzugen
Kreditnehmer gehen mit dem Abschluss eines Forwardarlehens ein gewisses Risiko ein. Geht die Rechnung auf, dann sind bis zur Auszahlung die Bauzinsen gestiegen und die Anschlussfinanzierung rentiert mit vorweg gesicherten günstigen Konditionen.
Der umgekehrte Weg beschreibt zur Fälligkeit noch niedrigere Bauzinsen und das Forward-Darlehen entpuppt sich als eine sehr teure Variante der Immobilienfinanzierung.
Die Zeitspanne für Forward-Darlehen kann zwischen wenigen Monaten und 5 Jahren liegen. Überschaubare Entwicklungen der Bauzinsen liegen maximal innerhalb eines Jahres. Eine Vorlaufzeit von 5 Jahren ist unkalkulierbar und kommt für den Darlehensnehmer einem Glücksspiel gleich.
„Echt“ und „unecht“ – Unterschiedliche Varianten
Der Schwerpunkt eines Forwarddarlehens liegt in der Zinsbindung. Die Frist an dem die Bindung verbindlich wird, kann zwischen einem sog. echten und unechten Forward-Darlehen gewählt werden.
Mit der Wahl für einen echten Forwarddarlehen entscheidet sich der Kreditnehmer für eine Zinsbindung ab dem Zeitpunkt der Darlehenauszahlung. Beginnt die Zinsbindungsfrist sofort mit Abschluss und Vorlaufzeit, handelt es sich um einen unechten Forward-Darlehen.
Die richtige Wahl hängt von den aktuellen Zinsen, dem Verhältnis zwischen Zinsbindungsdauer und Vorlaufzeit und den voraussichtlichen Zinsentwicklungen innerhalb der gewählten Gesamtlaufzeit ab.
Grundsätzlich ist die Zinsbindung beim echten Forwarddarlehen unabhängig von der Vorlaufzeit und beginnt erst mit der Auszahlung. Die unechte Variante erlaubt eine Zinsbindungsfrist (nach Darlehen-Erhalt) abzüglich der Vorlaufzeit.
Hinweis zum Beleihungswertauslauf
*Der Beleihungswertauslauf wird in einer Prozentzahl angegeben. Die Zahl beschreibt das Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem Beleihungswert des Objekts (Immobilie, Baugrund).
Im Falle einer notwendigen Versteigerung ist der Erlös meist niedriger als der festgestellte Wert der Immobilie (Verkehrswert). Vom festgestellten Objektwert wird aus diesem Grund meist ein Abzug von 10 bis 20 Prozent vorgenommen.
Der errechnete Betrag ergibt zugleich den Beleihungswert. Je niedriger der Wert zum Beleihungswertauslauf ausfällt, desto mehr ist die Bank dazu geneigt, bessere Konditionen zu vergeben.