Mittwoch, den 14. November 2018

Immobilien als Altersvorsorge – Chancen niedriger Bauzinsen

Altersversorgung Immobilien

Zur Zeit haben Anleger und Arbeitnehmer in Deutschland mit zwei Problemen zu kämpfen. Extrem niedriges Zinsniveau für das Ersparte und ein großes Fragezeichen zum zukünftigen Rentenbezug.

Die niedrigen Zinsen der klassischen Sparanlagen liegen den meisten Anlegern heute schon schwer im Magen. Sind sind real und deutlich spürbar. Eine Erholung der Zinsmarktlage scheint weit fern. Im Gegenteil, die Wogen der Marktunruhen schlagen von Tag zu Tag höher, die Zinsen erhalten weiteren Anschub für ihre beschleunigte Talfahren.

Gleichzeitig verschwimmen die Aussichten für eine zukünftig ausreichende Altersversorgung im Rentenalter. Der Staat vergibt heute Milliardenbeträge für die Stützung weiterer EU-Mitgliedsländer auf Pump, die an einem späteren Zeitpunkt mit Sicherheit fehlen werden.

Dazu kommen die Risiken der offen stehenden Garantien.
Sollten die Bürgschaften Deutschlands in Anspruch genommen werden, könnte das sogar jeglichen Verlust der gesetzl. Rentenbezüge in akzeptabler Höhe bedeuten. Für viele Anleger Gründe genug, um sich nach den Möglichkeiten einer Immobilie als Altersvorsorge umzusehen.

Private Altersversorgung durch Immobilien

Immobilie Altersversorgung

Alternative Altersvorsorge
Immobilienerwerb

Kapitalkräftige Immobilien-Anleger verfügen im Marktsektor meist über langjährige Erfahrungen. Die Beweggründe für regen Immobilienhandel sind aber eher den Renditen als der Altersversorgung anzusiedeln.

Ganz anders jedoch mag es den Privatanleger ergehen, der davor scheut, sein Geld auf Bankkonten zu tragen, um nur mit ansehen zu müssen, wie die Zinsen durch steigende Inflation in negativen Real-Renditen umgewandelt werden.

Die Frage lautet letztendlich, ob ein Baudarlehen statt Miete günstiger käme und die Immobilie zusätzlich der Altersabsicherung dienen könnte. Das Thema Immobilie als Altersvorsorge erhält immer stärkeren Zulauf. Der Weg zu einer einigermaßen sicheren Immobilen-Anlage für die Altersversorgung ist jedoch ungleich länger und komplizierter als ein einfaches Sparkonto.

Anlegern mit unsicheren Einkommensverhältnissen und ohne dem kapitalkräftigem Hintergrund bleibt der Weg zum zukunftssichernden Immobilienerwerb verschlossen.

Das Für und Wider einer Immobilie als Altersvorsorge

Immobilie als Altersvorsorge – Die möglichen Vorteile

  • Durch Wohneigentum entfallen Zahlungen für die Miete,
    von der Altersversorgung (Rente, Privatrente) bleibt mehr Geld übrig
    (abgesehen von Kosten für Instanthaltung, Renovierungen, Umbauen, etc.)
  • Nutzer der eigenen Immobilie sind geschützt vor Mietpreiserhöhungen und Mietkündigungen
  • Wird die Immobilie vermietet, erhöhen monatliche Einnahmen die Altersversorgung
  • Als Sachwert bieten Immobilien relativ guten Schutz vor Wertverfall
    (in Relation zum gesetzl. Zahlungsmittel einer Währung)
  • Günstige Baufinanzierungen durch Niedrigzinsniveau und zusätzliche Steuervorteile

Immobilie als Altersvorsorge – Die möglichen Nachteile

  • Sinkende Immobilienpreise durch ungünstige Voraussetzungen
    (z.B. ungünstige Lage, überhöhter Kaufpreis, extremer Verfall im Immobiliensektor)
  • Risiken während der Baufinanzierung durch Einkommensverluste
    (z.B. Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfähigkeit)
  • Zwangsverkauf oder -auszahlung nach Ehe-Scheidungen
    (erhöhte Belastungen durch Neuverschuldung)
  • Zu geringe Erlöse durch Immobilienverkauf wegen niedrigen Verkehrswert
  • Hohe finanzielle Belastung durch schlecht gewählte Konditionen zur Immobilienfinanzierung

Richtig planen – Vom Haus kann nichts „abgebissen“ werden

Die Anschaffung einer Immobilie als Altersvorsorge setzt einige Dinge voraus, damit Eigentümer im hohen Alter von der Investition profitieren können.

Wohnlage
Bereits zum Planungsstand ist eine attraktive Wohnlage vorzuziehen. Geeignete Wohngebiete zeigen bereits heute verstärkten Zulauf von Immobilienerwerb und ggfs. sogar schon steigende Preise durch erhöhte Nachfragen.

Die Umwelt spielt zur Auswahl eine immer wichtigere Rolle. Es liegt auf der Hand, dass die Wohngegend am Rand freier Landschaftsflächen mehr Attraktivität bietet, als im Zentrum eines Industriegebietes in der Großstadt.

Ausstattung der Immobilie
Wer heute „spartanisch denkt“ könnte bereits morgen doppelt dafür bezahlen. Die Ausstattung einer Immobilie umfasst die u.a. die Anzahl der Räume, die Ausführung der Installationen, etc.

Familienplanungen sollten mit der Grundrißplanung des Hauses fließend ineinander greifen. Ein oder sogar zwei Räume mehr sind beim Neubau allemal günstiger, als nachträgliche Umbauarbeiten und Erweiterungen nach Jahren.

Die Kosten für Genehmigungsverfahren, Ausführungen (Material, Lohnkosten, etc.) werden voraussichtlich noch weiter ansteigen.

Schon heute an Barrierefreiheit denken. In jungen Jahren wird von einer wachsenden Familie ausgegangen. Der Immobilienerwerb zur Alterversorgung zieht jedoch unweigerlich nach sich, bis ins hohe Alter im Eigenheim zu verbleiben.

Die einstig dekorativen Stufen hinab zum Wohnzimmer könnten sich irgendwann als ein echtes Hinderniss herausstellen. Nachträgliche Umbauten wegen gesundheitlichen Gründen strapazieren die finanziellen Rücklagen unnötig, wenn diese vorweg hätten vermieden werden können.

Kosten der Baufinanzierung richtig abschätzen
Ein Immobilienkredit ist langfristig ausgerichtet. Soll eine Baufinanzierung für die Altersvorsorge dienen, müssen auch in der Tilgunsphase genügend Pufferzonen berücksichtigt werden.

Vorübergehende Einkommensverluste (z.B. durch langwöchige Krankheit) sollten ohne Probleme abgefangen werden können, ebenso wie mögliche erste Reparaturarbeiten an der Immobilie. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Eigenheim selbst genutzt oder vermietet wird. Rücklagen für die Instandhaltung sollten möglich sein.

Niedrige Zinsen und gesicherte Einkommensverhältnisse sind wichtige Voraussetzungen für eine langfristige Baufinanzierung.


Die zu erwartenden Gesamtkosten (monatliche Tilgung, Rücklagen für die Instandhaltung) sollten in einem angemessenen Verhältnis zu den Mietpreisen in der gleichen Region stehen.

Vorbereitungszeit für Immobilenerwerb zur Altersversorgung

Damit eine erworbene Immobilie den Zweck als Altersvorsorge erfüllen kann, sind möglichst alle Voraussetzung zu erfüllen, die den Weg zu einer Überschuldung abwenden. Basiskenntnisse reichen nicht aus, um alle Möglichkeiten zur Risikoaufstellung einfließen zu lassen.

Zwangsläufig ist bereits die Vorbereitung bis zum finalen Immobilenerwerb ein langfristiger Prozess, der in einem gesteckten Zeitrahmen berücksichtigt werden muss. Ein überhastetes Handeln führte bisher nur selten zum gewünschten Erfolg.

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Bild: Thorben Wengert / pixelio.de

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